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WEG-Balkon: Gemeinschafts- oder Sondereigentum?
Der Balkon einer Eigentumswohnung ist rechtlich zweigeteilt. Alle Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sind vom Sondereigentum ausgenommen (§ 5 Absatz 2 WEG) — am Balkon also die tragende Platte, ihr Anschluss an die Geschossdecke, die Abdichtung und die Absturzsicherung. Sie gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch wenn der Balkon selbst einer einzelnen Wohnung zugeordnet ist (§ 1 Absatz 5 WEG).
Diese Aufteilung entscheidet, wer beauftragen darf und wer zahlt. Die Seite ordnet die Bauteile dem gesetzlichen Regelfall zu, nennt zu jeder Aussage die Vorschrift und zeigt, wie sich Ihr Fall anhand der Teilungserklärung klären lässt.
- Gemeinschaftliches Eigentum am Balkon
- Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nicht Gegenstand des Sondereigentums sind Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen — am Balkon die tragende Platte, ihr Anschluss an das Gebäude, die Abdichtung, die Entwässerung und die Absturzsicherung.
- Der zweite Satz ist der folgenreiche: Er gilt nach § 5 Absatz 2 WEG ausdrücklich auch dann, wenn das Bauteil innerhalb von Räumen liegt, die einer Wohnung als Sondereigentum zugewiesen sind. Ein Balkon kann einer Wohnung zugeordnet und in Tragwerk und Abdichtung zugleich gemeinschaftliches Eigentum sein — darum hat „Wem gehört der Balkon?“ keine einheitliche Antwort, sondern eine je Bauteil.
Quelle: § 1 Absatz 5 sowie § 5 Absatz 1 und 2 WEG · Stand September 2026
Die Bauteile eines Balkons und ihre Zuordnung
Die Tabelle gibt den gesetzlichen Regelfall wieder — also das, was gilt, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt. Sie ersetzt den Blick in diese Urkunde nicht: Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass auch Bestandteile, die Sondereigentum sein könnten, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören (§ 5 Absatz 3 WEG).
| Bauteil | Zuordnung im gesetzlichen Regelfall | Warum | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Tragende Platte mit Anschluss | Gemeinschaftliches Eigentum | Sie trägt den Balkon und ist damit für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich | § 5 Absatz 2 WEG |
| Abdichtung, Gefälle, Anschlüsse | Gemeinschaftliches Eigentum | Die Abdichtung schützt die tragende Konstruktion; fällt sie aus, ist der Bestand betroffen | § 5 Absatz 2 WEG |
| Brüstung, Geländer, Absturzsicherung | Gemeinschaftliches Eigentum | Sicherheitsbauteil und zugleich Teil der äußeren Gestaltung des Gebäudes | § 5 Absatz 1 und 2 WEG |
| Untersicht, Stirn, Betonflächen, Anstrich | Gemeinschaftliches Eigentum | Sie prägen die äußere Gestaltung des Gebäudes; ihre Veränderung berührt das Erscheinungsbild | § 5 Absatz 1 WEG |
| Ablauf, Rinne, Fallrohr | Gemeinschaftliches Eigentum | Einrichtung, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient und die Konstruktion vor Wasser schützt | § 5 Absatz 2 WEG |
| Oberer Bodenbelag: Fliesen, Platten auf Stelzlagern, loser Belag | Kann Sondereigentum sein | Er lässt sich verändern oder ersetzen, ohne das gemeinschaftliche Eigentum zu beeinträchtigen und ohne die äußere Gestaltung zu verändern — soweit er nicht selbst Teil der Abdichtung ist | § 5 Absatz 1 WEG |
| Verglasung, Überdachung, Markise, Sichtschutz | Gestattungsfrage, keine Eigentumsfrage | Wer am gemeinschaftlichen Eigentum etwas anbringt oder es umgestaltet, führt eine bauliche Veränderung aus; sie muss beschlossen oder gestattet sein | § 20 WEG |
Was in Ihrer Gemeinschaft gilt, können Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung abweichend regeln. Gegenüber einer späteren Erwerberin oder einem Erwerber wirken solche Vereinbarungen nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Absatz 3 WEG).
Quelle: Wohnungseigentumsgesetz (WEG) · Stand September 2026
Erhaltung oder bauliche Veränderung
Steht fest, dass die Arbeiten gemeinschaftliches Eigentum betreffen, folgt die nächste Unterscheidung. Wird der bestehende Zustand erhalten oder wiederhergestellt, ist es eine Erhaltungsmaßnahme und gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG). Wird der Balkon vergrößert, verglast, überdacht oder erstmals angebaut, ist es eine bauliche Veränderung (§ 20 WEG).
Der Unterschied ist kein Etikett, sondern eine andere Kostenfolge. Die Kosten der Erhaltung tragen alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Absatz 2 Satz 1 WEG). Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem einzelnen Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen ausgeführt wurde, trägt dieser allein; ihm allein gebühren dann auch die Nutzungen (§ 21 Absatz 1 WEG).
Eine Vorlage, die beides vermischt — neue Abdichtung und im selben Zug eine Verglasung —, zieht die ganze Maßnahme in das strengere Regime. Getrennte Beschlusspunkte halten die Erhaltung dort, wo sie hingehört.
Quelle: § 16 Absatz 2, § 19 Absatz 2 Nummer 2, § 20 und § 21 WEG · Stand September 2026
So klären Sie die Zuordnung für Ihren Balkon
Die Antwort steht in Unterlagen, die jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer anfordern kann. Diese Reihenfolge spart Wege.
1. Teilungserklärung und Aufteilungsplan besorgen
Beides liegt bei Verwaltung und Grundbuchamt. Der Aufteilungsplan zeigt, welche Gebäudeteile im Sonder- und welche im Gemeinschaftseigentum stehen (§ 7 Absatz 4 WEG). Ohne ihn ist jede Zuordnung eine Vermutung.
2. Gemeinschaftsordnung lesen
Sie enthält die Vereinbarungen, mit denen die Gemeinschaft vom Gesetz abweicht — etwa eine eigene Kostenverteilung für Balkone (§ 10 Absatz 1, § 5 Absatz 3 WEG).
3. Beschluss-Sammlung einsehen
Die Verwaltung führt eine Beschluss-Sammlung (§ 24 Absatz 7 WEG): Ein bestandskräftiger Altbeschluss zur Kostenverteilung gilt weiter — unabhängig davon, wer heute verwaltet.
4. Den Schaden dem Bauteil zuordnen
Rostfahnen, Abplatzungen und freiliegende Bewehrung sitzen an der tragenden Platte. Ein loser Belag, eine gerissene Fuge oder eine defekte Silikonnaht sitzen darüber. Welches Bauteil betroffen ist, entscheidet die Zuständigkeit — nicht, wie groß der Schaden von oben aussieht.
5. Die Verwaltung schriftlich informieren
Die Verwaltung obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Absatz 1 WEG), ausgeführt wird sie von der Verwaltung. Eine schriftliche Meldung mit Datum, Fotos und Bauteilbezeichnung wird zum Tagesordnungspunkt — eine mündliche ist in der Versammlung nicht vorhanden.
6. Bei Streit anwaltlich prüfen lassen
Bleibt die Zuordnung streitig, ist das ein Fall für anwaltliche Prüfung. Eine Portalseite kann die gesetzliche Systematik zeigen; Ihre Teilungserklärung lesen kann sie nicht.
Quelle: § 5, § 7, § 10, § 18 und § 24 WEG · Stand September 2026
Die Antwort entscheidet über Ihren nächsten Schritt
Gehört das schadhafte Bauteil zum gemeinschaftlichen Eigentum, kann eine einzelne Eigentümerin keinen Betrieb wirksam für die Gemeinschaft beauftragen. Träger der Verwaltung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Absatz 1 WEG); vertreten wird sie beim Vertragsschluss durch die Verwaltung (§ 9b Absatz 1 WEG). Wer trotzdem selbst beauftragt, hat einen eigenen Vertrag und eine eigene Rechnung.
Für eine Anfrage über dieses Portal heißt das nicht, dass Sie warten müssen. Ein Angebot einzuholen ist keine Vergabe, sondern die Unterlage, ohne die die Versammlung nichts beschließen kann. Sie kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts.
Das Formular fragt zuerst nach Rolle und Eigentumsverhältnis. Anfragen aus Gemeinschaften und von Hausverwaltungen laufen als Angebotsanfrage weiter, nicht als Rückrufwunsch — die Form, auf die ein Betrieb mit einem Angebot antworten kann.
Was eine Anfrage aus der Gemeinschaft belastbar macht
Je mehr davon vorliegt, desto konkreter kann ein Betrieb antworten. Nichts davon ist Voraussetzung, um überhaupt anzufragen.
- Anzahl der betroffenen Balkone und ob alle dasselbe Schadensbild zeigen — ein Balkon und zwanzig sind zwei verschiedene Bauvorhaben.
- Das Baujahr des Gebäudes und, soweit bekannt, der Aufbau: Betonplatte mit Fliesen, mit Beschichtung oder mit Platten auf Stelzlagern.
- Fotos von Stirnseite, Untersicht und Geländeranschluss. Das sind die Stellen, an denen Wasser die Konstruktion verlässt und an denen sich Abplatzungen zeigen.
- Die Teilungserklärung, wenn strittig ist, welche Bauteile die Gemeinschaft betreffen.
- Ein Beschluss oder ein Versammlungsprotokoll, falls schon eines vorliegt — dann weiß der Betrieb, dass über die Vergabe bereits entschieden ist.
- Die Zugänglichkeit: Gerüst erforderlich, bereits geplant oder beengte Hoflage.
Häufige Fragen
Ist der Balkon Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?
Die konstruktiven Teile eines Balkons gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, weil § 5 Absatz 2 WEG alle für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlichen Gebäudeteile vom Sondereigentum ausnimmt. Das betrifft die tragende Platte, ihren Anschluss an die Geschossdecke, die Abdichtung, die Entwässerung und die Absturzsicherung. Sondereigentum kommt für Bestandteile in Betracht, die sich verändern oder ersetzen lassen, ohne das gemeinschaftliche Eigentum zu beeinträchtigen und ohne die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern (§ 5 Absatz 1 WEG) — der obere Bodenbelag kann dazu zählen. Maßgeblich ist am Ende die Teilungserklärung.
Wer beauftragt die Balkonsanierung in einer Eigentümergemeinschaft?
Den Auftrag für eine Balkonsanierung am gemeinschaftlichen Eigentum erteilt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch die Verwaltung (§ 9a Absatz 1, § 9b Absatz 1 WEG). Grundlage dafür ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Eine einzelne Eigentümerin oder ein einzelner Eigentümer kann für das gemeinschaftliche Eigentum keinen Betrieb beauftragen und die Rechnung anschließend der Gemeinschaft weiterreichen.
Darf ich den Belag auf meinem Balkon selbst erneuern lassen?
Ein Bodenbelag, der Sondereigentum ist, darf von der Eigentümerin oder dem Eigentümer der Wohnung erneuert werden (§ 13 Absatz 1 WEG). Die Grenze liegt eine Schicht tiefer: Sobald Abdichtung, Gefälleaufbau oder Betonplatte berührt werden, ist gemeinschaftliches Eigentum betroffen und es braucht einen Beschluss. Weil ein Belagwechsel je nach Aufbau bis auf die Abdichtung reicht, gehört die Zuordnung vor den Auftrag und nicht danach.
Was gilt, wenn die Teilungserklärung nichts über Balkone sagt?
Schweigt die Teilungserklärung zu den Balkonen, gilt für ihre Zuordnung der gesetzliche Regelfall des § 5 WEG: Was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder die äußere Gestaltung prägt, ist gemeinschaftliches Eigentum. Tragplatte, Abdichtung, Entwässerung und Geländer sind damit Sache der Gemeinschaft. Für den oberen Belag entscheidet § 5 Absatz 1 WEG, also die Frage, ob er sich ohne Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums und ohne Änderung der äußeren Gestaltung austauschen lässt.