Steuer
Balkonsanierung steuerlich absetzen
Wer die eigene Wohnung oder das eigene Haus selbst nutzt, kann für eine Balkonsanierung eine Steuerermäßigung von 20 Prozent der Arbeitskosten geltend machen, höchstens 1.200 Euro im Jahr (§ 35a Absatz 3 EStG). Materialkosten zählen nicht mit, und die Rechnung muss unbar bezahlt worden sein (§ 35a Absatz 5 EStG).
Wer vermietet, geht einen anderen Weg: Dort sind die Kosten in aller Regel Erhaltungsaufwand und damit Werbungskosten — der volle Betrag, Material eingeschlossen. Diese Seite ordnet die drei Konstellationen, nennt zu jeder die Vorschrift und sagt, was dafür auf der Rechnung stehen muss. Sie ist allgemeine Information und keine steuerliche Beratung.
- Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen
- Ein Abzug von der tariflichen Einkommensteuer in Höhe von 20 Prozent der Aufwendungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem Haushalt, höchstens 1.200 Euro im Kalenderjahr. Begünstigt sind ausschließlich Arbeitskosten samt Maschinen- und Fahrtkosten, nicht das Material.
- Der Betrag mindert nicht das zu versteuernde Einkommen, sondern die Steuer selbst — er wirkt also unabhängig vom Steuersatz. Er ist an das Kalenderjahr der Zahlung gebunden und lässt sich nicht in ein anderes Jahr verschieben: Was den Höchstbetrag übersteigt, verfällt. Bei einer Maßnahme, die über den Jahreswechsel läuft, kann deshalb der Zahlungszeitpunkt eine Rolle spielen.
Quelle: § 35a Absatz 3 und Absatz 5 EStG · Stand Rechtsstand September 2026
Drei Konstellationen, drei Wege
Welcher Weg gilt, entscheidet nicht die Art der Arbeiten, sondern die Nutzung des Objekts. Dieselbe Balkonabdichtung wird in allen drei Zeilen unterschiedlich behandelt.
Selbstnutzende Eigentümerin oder Eigentümer eines Hauses
Was angesetzt wird
Nur die Arbeitskosten der Handwerkerrechnung, einschließlich Maschinen- und Fahrtkosten sowie darauf entfallender Umsatzsteuer
Wie viel
20 Prozent, höchstens 1.200 Euro Steuerermäßigung im Kalenderjahr
Fundstelle
§ 35a Absatz 3 EStG
Selbstnutzende Wohnungseigentümerin oder Wohnungseigentümer in der WEG
Was angesetzt wird
Der eigene Anteil an den Arbeitskosten der Gemeinschaftsmaßnahme — nachgewiesen über die Jahresabrechnung oder eine Bescheinigung der Verwaltung
Wie viel
Ebenfalls 20 Prozent, höchstens 1.200 Euro im Kalenderjahr; der Höchstbetrag gilt pro Haushalt, nicht pro Maßnahme
Fundstelle
§ 35a Absatz 3 EStG
Vermietende Eigentümerin oder Eigentümer
Was angesetzt wird
Erhaltungsaufwand als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung — Arbeit und Material, in voller Höhe
Wie viel
Grundsätzlich sofort im Jahr der Zahlung; größere Aufwendungen können auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden
Fundstelle
§ 9 Absatz 1 EStG, § 82b EStDV
Mieterin oder Mieter
Was angesetzt wird
Arbeitskosten aus der Nebenkostenabrechnung, soweit sie auf begünstigte Leistungen entfallen und ausgewiesen sind
Wie viel
20 Prozent im Rahmen desselben Höchstbetrags
Fundstelle
§ 35a Absatz 3 EStG
Die Steuerermäßigung nach § 35a EStG und der Werbungskostenabzug schließen einander aus: Aufwendungen, die Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind, fallen nicht unter § 35a EStG (§ 35a Absatz 5 EStG). Bei teilweise vermieteten Objekten wird aufgeteilt.
Quelle: § 35a EStG, § 9 EStG, § 82b EStDV · Stand Rechtsstand September 2026
Warum die Rechnung getrennt ausweisen muss
Begünstigt sind bei § 35a EStG allein die Arbeitskosten. Eine Rechnung, die eine Gesamtsumme für „Balkonsanierung“ nennt, ist deshalb steuerlich unbrauchbar — nicht, weil sie falsch wäre, sondern weil sich der begünstigte Anteil nicht daraus ergibt. Nachträglich lässt sich das nur beheben, wenn der Betrieb eine korrigierte Rechnung ausstellt.
Bei einer Balkonsanierung wiegt das schwerer als bei vielen anderen Gewerken: Abdichtungsbahnen, Flüssigkunststoff, Mörtel, Fliesen und ein neues Geländer sind Material und bleiben außen vor, während Gerüst, Vorbereitung, Auftrag und Entsorgung überwiegend Arbeit sind. Zwischen zwei Angeboten derselben Summe kann der begünstigte Anteil deshalb weit auseinanderliegen.
Sagen Sie dem Betrieb vor der Rechnungsstellung, dass Sie die Aufteilung brauchen. Das ist keine Sonderbitte — es ist die Angabe, ohne die die Rechnung ihren steuerlichen Zweck nicht erfüllt.
Quelle: § 35a Absatz 5 EStG · Stand Rechtsstand September 2026
Was die Rechnung tragen muss
Fünf Punkte, die sich vor der Zahlung prüfen lassen und danach nur noch mit Mühe:
- Getrennter Ausweis von Arbeits- und Materialkosten; Maschinen-, Fahrt- und Entsorgungskosten gehören zur Arbeitsseite.
- Die Leistung ist bezeichnet und dem Objekt zugeordnet — Adresse, Bauteil, Zeitraum.
- Die Zahlung ist auf das Konto des Betriebs erfolgt. Barzahlung ist nach § 35a Absatz 5 EStG nicht begünstigt, auch nicht gegen Quittung.
- Der Kontoauszug oder Zahlungsbeleg ist aufgehoben; er gehört zur Rechnung.
- Bei einer Maßnahme der Eigentümergemeinschaft: die Jahresabrechnung oder eine Bescheinigung der Verwaltung, die den eigenen Anteil an den Arbeitskosten ausweist.
Quelle: § 35a Absatz 5 EStG · Stand Rechtsstand September 2026
Für Vermieter: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten
Wer vermietet, setzt die Sanierung als Erhaltungsaufwand an: Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, in voller Höhe und im Jahr der Zahlung. Größere Aufwendungen für ein überwiegend Wohnzwecken dienendes Gebäude können auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (§ 82b EStDV) — das kann sinnvoll sein, wenn die Einkünfte des Jahres den Abzug nicht tragen.
Die Grenze verläuft zu den Herstellungskosten. Wird der Balkon erweitert, erstmals angebaut oder das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert, ist der Aufwand nicht sofort abziehbar, sondern nur über die Abschreibung.
Eine besondere Falle liegt in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG) — und wandern damit ebenfalls in die Abschreibung. Wer kurz nach dem Erwerb saniert, sollte das vorher rechnen lassen.
Quelle: § 6 Absatz 1 Nummer 1a und § 9 Absatz 1 EStG, § 82b EStDV · Stand Rechtsstand September 2026
Warum die energetische Förderung hier nicht greift
Für energetische Maßnahmen an selbstgenutzten Gebäuden gibt es eine eigene Steuerermäßigung (§ 35c EStG). Sie zählt die begünstigten Maßnahmen auf: Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Erneuerung von Fenstern und Außentüren, Lüftungs- und Heizungsanlagen, sommerlicher Wärmeschutz, digitale Systeme zur energetischen Betriebsoptimierung.
Eine Balkonabdichtung, ein neuer Belag, eine Betoninstandsetzung oder ein Geländer stehen nicht in dieser Aufzählung. Wird im selben Zug eine Wärmedämmung ausgeführt, die dort genannt ist, ist das eine eigene Maßnahme mit eigenen Nachweisen — sie wird getrennt beurteilt und getrennt abgerechnet.
Auch nebeneinander geht beides nicht: Für dieselben Aufwendungen kann nicht zugleich § 35a und § 35c EStG in Anspruch genommen werden. Welcher Weg günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Steuererklärung, nicht auf eine Portalseite.
Quelle: § 35c EStG · Stand Rechtsstand September 2026
Häufige Fragen
Wie viel lässt sich bei einer Balkonsanierung von der Steuer absetzen?
Selbstnutzende Eigentümer können 20 Prozent der Arbeitskosten von der Einkommensteuer abziehen, höchstens 1.200 Euro im Kalenderjahr (§ 35a Absatz 3 EStG). Der Höchstbetrag ist damit bei 6.000 Euro Arbeitskosten im Jahr ausgeschöpft. Material zählt nicht mit, und ein nicht genutzter Rest lässt sich nicht in ein anderes Jahr übertragen.
Zählen die Materialkosten mit?
Materialkosten sind bei der Steuerermäßigung nach § 35a EStG nicht begünstigt; abziehbar sind nur Arbeitskosten einschließlich Maschinen- und Fahrtkosten sowie der darauf entfallenden Umsatzsteuer. Bei vermieteten Objekten sieht es anders aus: Dort ist der gesamte Erhaltungsaufwand einschließlich Material als Werbungskosten abziehbar.
Wie setzen Wohnungseigentümer ihren Anteil an einer WEG-Sanierung ab?
Wohnungseigentümer machen ihren Anteil an den Arbeitskosten der Gemeinschaftsmaßnahme geltend. Der Anteil muss sich aus der Jahresabrechnung ergeben oder von der Verwaltung bescheinigt werden — ohne diese Aufteilung fehlt dem Finanzamt die Grundlage. Fragen Sie die Verwaltung rechtzeitig danach; viele Abrechnungen weisen die Position erst auf Nachfrage getrennt aus.
Muss die Rechnung überwiesen werden?
Die Steuerermäßigung setzt voraus, dass die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers erfolgt ist (§ 35a Absatz 5 EStG). Barzahlung ist nicht begünstigt, auch nicht gegen Quittung — der Betrag ist dann verloren, selbst wenn die Rechnung korrekt aufgeteilt ist. Bewahren Sie Rechnung und Zahlungsbeleg zusammen auf.
Ist eine Balkonsanierung energetisch förderfähig?
Die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG zählt die begünstigten Maßnahmen abschließend auf; Abdichtung, Belag, Betoninstandsetzung und Geländer stehen nicht darin. Wird zugleich eine dort genannte Wärmedämmung ausgeführt, ist das eine eigene Maßnahme mit eigenen Nachweisen. Für dieselben Aufwendungen können § 35a und § 35c EStG nicht nebeneinander in Anspruch genommen werden.