WEG
Beschluss und Vergabe der Balkonsanierung
Die Sanierung eines Balkons im Gemeinschaftseigentum beschließen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung, und zwar mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Absatz 1 WEG). Beschlossen werden kann nur ein Gegenstand, der in der Einladung bezeichnet war (§ 23 Absatz 2 WEG) — deshalb entscheidet die Tagesordnung mehr über den Zeitplan als die Versammlung selbst.
Diese Seite beschreibt den Weg vom Schadensbild bis zum unterschriebenen Auftrag: wer einlädt, welche Frist gilt, welche Mehrheit nötig ist, wann ein Beschluss bestandskräftig wird und wer danach vergibt. Sie ist allgemeine Information mit benannter Fundstelle und ersetzt keine Rechtsberatung.
- Erhaltungsbeschluss
- Der Beschluss der Wohnungseigentümer über eine Maßnahme, die das gemeinschaftliche Eigentum in seinem bestehenden Zustand erhält oder in ihn zurückversetzt — Instandhaltung und Instandsetzung. Er gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst.
- Die Abgrenzung ist die folgenreichste Weiche des ganzen Vorgangs: Solange saniert wird, was da war, ist es Erhaltung. Wird der Balkon vergrößert, verglast oder erstmals angebaut, ist es eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG — mit anderer Kostenfolge nach § 21 WEG. Wer beides in einen Beschluss packt, bekommt einen angreifbaren Beschluss.
Quelle: § 19 Absatz 2 Nummer 2, § 20 und § 25 Absatz 1 WEG · Stand Rechtsstand September 2026
Vom Schadensbild zum Auftrag
Die Reihenfolge ist nicht frei wählbar: Ohne Tagesordnungspunkt kein Beschluss, ohne Beschluss keine Vergabe, ohne Vergabe kein Bauvertrag.
1. Befund festhalten
Der Schaden wird beschrieben und fotografiert, mit Datum und Angabe, welche Balkone betroffen sind. Wer den Befund nur mündlich meldet, hat ihn in der Versammlung nicht.
2. Grundlage schaffen
Bei sichtbaren Betonschäden steht vor dem Angebot die Bestandsaufnahme: Was ist der Aufbau, wie weit reicht der Schaden, welches Verfahren kommt in Betracht. Ein Angebot ohne diese Grundlage beschreibt eine Vermutung.
3. Angebote einholen
Die Verwaltung oder der Verwaltungsbeirat holt Angebote ein. Vergleichbar werden sie nur, wenn allen Betrieben dieselbe Leistungsbeschreibung vorlag — sonst vergleicht die Versammlung Äpfel mit Birnen und beschließt den kürzesten Text.
4. Tagesordnungspunkt formulieren
Der Gegenstand muss in der Einladung so bezeichnet sein, dass jeder Eigentümer erkennt, worüber abgestimmt wird (§ 23 Absatz 2 WEG). Ein Punkt „Verschiedenes“ trägt keinen Sanierungsbeschluss.
5. Einladen
Die Versammlung beruft die Verwaltung ein (§ 24 Absatz 1 WEG); die Frist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Absatz 4 Satz 2 WEG). Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann eine Versammlung verlangen (§ 24 Absatz 2 WEG).
6. Abstimmen und protokollieren
Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Absatz 1 WEG). Über die gefassten Beschlüsse wird eine Niederschrift aufgenommen (§ 24 Absatz 6 WEG), und die Verwaltung führt die Beschluss-Sammlung (§ 24 Absatz 7 WEG).
7. Anfechtungsfrist abwarten
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG). Wer vor Ablauf vergibt, vergibt auf eigenes Risiko.
8. Vergeben und beauftragen
Den Vertrag schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; vertreten wird sie durch die Verwaltung (§ 9b Absatz 1 WEG). Der einzelne Eigentümer beauftragt nicht selbst.
Quelle: §§ 9b, 23, 24, 25 und 45 WEG · Stand Rechtsstand September 2026
Wer welchen Teil verantwortet
Die drei Rollen werden im Gespräch oft in einen Topf geworfen. Rechtlich sind sie klar getrennt, und die Trennung entscheidet darüber, an wen eine Frage gehört.
Eigentümerversammlung
Was sie entscheidet
Ob, in welchem Umfang und auf welcher Angebotsgrundlage saniert wird; die Finanzierung über Rücklage oder Sonderumlage
Was sie nicht darf
Sie kann die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nicht dauerhaft unterlassen — jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen
Fundstelle
§ 18, § 19 WEG
Verwaltung
Was sie entscheidet
Vorbereitung, Einladung, Durchführung der Beschlüsse, Abschluss des Bauvertrags als Vertreterin der Gemeinschaft
Was sie nicht darf
Sie kann eine Sanierung dieser Größenordnung nicht ohne Beschluss vergeben; ohne Beschluss bleiben nur Maßnahmen untergeordneter Bedeutung und die Abwendung eines Nachteils
Fundstelle
§ 9b, § 27 WEG
Verwaltungsbeirat
Was sie entscheidet
Unterstützung und Kontrolle der Verwaltung, Vorprüfung von Angeboten und Abrechnung
Was sie nicht darf
Er beschließt nichts und vergibt nichts; seine Empfehlung ersetzt keinen Tagesordnungspunkt
Fundstelle
§ 29 WEG
Einzelne Eigentümerin, einzelner Eigentümer
Was sie entscheidet
Die eigene Stimme; die Anfechtung eines Beschlusses; einen Antrag auf einen Tagesordnungspunkt
Was sie nicht darf
Er kann für das Gemeinschaftseigentum keinen Betrieb beauftragen und die Kosten nicht der Gemeinschaft in Rechnung stellen
Fundstelle
§ 44, § 45 WEG
Was in Ihrer Gemeinschaft konkret gilt, kann durch Vereinbarung oder Teilungserklärung abweichen. Die Teilungserklärung geht dem gesetzlichen Regelfall vor, soweit das Gesetz das zulässt.
Quelle: Wohnungseigentumsgesetz (WEG) · Stand Rechtsstand September 2026
Was in eine tragfähige Beschlussvorlage gehört
Eine Vorlage, die diese sechs Punkte enthält, lässt sich in der Versammlung in wenigen Minuten abstimmen. Eine, die sie nicht enthält, erzeugt eine zweite Versammlung.
- Den Gegenstand: welche Balkone, welche Bauteile, welcher Umfang — beschrieben, nicht angedeutet.
- Die Leistungsbeschreibung, auf deren Grundlage die Angebote eingeholt wurden, als Anlage.
- Die eingegangenen Angebote mit Firma, Datum und Summe, damit die Versammlung eine Wahl hat und keine Bestätigung leistet.
- Die Finanzierung: Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder Kombination, jeweils mit Fälligkeit.
- Die Ermächtigung der Verwaltung zur Vergabe, mit einer Obergrenze und der Angabe, welche Abweichungen zulässig sind.
- Den Umgang mit Nachträgen: ab welcher Höhe eine erneute Beschlussfassung nötig ist.
Beschluss ohne Versammlung
Ein Beschluss außerhalb der Versammlung ist möglich, verlangt aber grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform (§ 23 Absatz 3 WEG). Bei einer größeren Gemeinschaft ist das der Weg, der an einer einzigen unbeantworteten E-Mail scheitert.
Die Gemeinschaft kann für einen einzelnen Gegenstand vorher beschließen, dass dafür die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Absatz 3 Satz 2 WEG). Das ist die Konstruktion, mit der sich eine Nachtragsentscheidung während der Bauzeit lösen lässt, ohne die gesamte Gemeinschaft erneut zu versammeln — vorbereitet werden muss sie allerdings in der Versammlung davor.
Vor Fristablauf zu vergeben ist keine Formfrage. Wird ein Beschluss für ungültig erklärt, nachdem der Auftrag erteilt wurde, steht die Gemeinschaft mit einem Bauvertrag ohne Beschlussgrundlage da. Das ist der Grund, warum Bauzeitenpläne die Anfechtungsfrist enthalten sollten und nicht erst danach beginnen.
Quelle: § 23 Absatz 3, § 45 WEG · Stand Rechtsstand September 2026
Wenn nichts beschlossen wird
Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG), und jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit entspricht (§ 19 Absatz 1 WEG). Ein Antrag, der abgelehnt wird, ist damit nicht das Ende des Verfahrens.
Das Gesetz sieht dafür die Beschlussersetzungsklage vor: Das Gericht kann einen Beschluss fassen, den die Gemeinschaft nicht fasst (§ 44 Absatz 1 Satz 2 WEG). Dasselbe Verfahren trägt die Anfechtung eines gefassten Beschlusses; die Fristen aus § 45 WEG gelten dort ebenso.
Ob dieser Weg im Einzelfall gangbar ist, welche Anträge zu stellen sind und wie die Kosten verteilt werden, gehört zu einer anwaltlichen Beratung und nicht auf eine Portalseite. Was hier steht, ist die Auskunft, dass es den Weg gibt — nicht die Empfehlung, ihn zu gehen.
Quelle: § 19, § 44 und § 45 WEG · Stand Rechtsstand September 2026
Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht die Balkonsanierung in der WEG?
Für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Absatz 1 WEG). Voraussetzung ist, dass der Gegenstand in der Einladung bezeichnet war (§ 23 Absatz 2 WEG). Geht die Maßnahme über die Erhaltung hinaus — Vergrößerung, Verglasung, Anbau —, gelten die Regeln für bauliche Veränderungen nach §§ 20 und 21 WEG.
Wie lange dauert es vom Beschluss bis zum Baubeginn?
Zwischen Beschluss und Baubeginn liegen mindestens die Fristen des Gesetzes: Die Anfechtungsklage kann innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 Satz 1 WEG), und erst danach ist der Beschluss bestandskräftig. Hinzu kommen die Vorlaufzeiten der beauftragten Betriebe, die Gerüststellung und die Witterung.
Kann die Verwaltung die Sanierung ohne Beschluss beauftragen?
Ohne Beschluss darf die Verwaltung nur Maßnahmen treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 WEG). Eine Balkonsanierung mit Gerüst und Bauabschnitten fällt nicht darunter. Die Sicherung einer akuten Gefahrenstelle kann anders zu beurteilen sein.
Was tun, wenn die Versammlung die Sanierung ablehnt?
Ein ablehnender Beschluss kann angefochten werden, und das Gericht kann einen Beschluss ersetzen, den die Gemeinschaft nicht fasst (§ 44 Absatz 1 Satz 2 WEG). Die Klage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb zweier Monate zu begründen (§ 45 Satz 1 WEG). Ob der Weg im Einzelfall Aussicht hat, prüft eine Anwältin oder ein Anwalt.