WEG
Balkonsanierung: wer zahlt?
Betrifft die Balkonsanierung gemeinschaftliches Eigentum, tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Absatz 2 Satz 1 WEG) — auch diejenigen, deren Wohnung keinen Balkon hat. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine davon abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Absatz 2 Satz 2 WEG), und eine abweichende Regelung kann bereits in der Gemeinschaftsordnung stehen.
Bezahlt wird aus der Erhaltungsrücklage, über einen beschlossenen zusätzlichen Vorschuss — die Sonderumlage — oder aus beidem. Diese Seite zeigt, welcher Schlüssel wann gilt, wie sich der eigene Anteil nachrechnen lässt und was die Vermieterseite gegenüber Mietern damit tun darf. Sie ist allgemeine Information mit benannter Fundstelle und ersetzt keine Rechtsberatung.
- Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen
- Der gesetzliche Verteilungsschlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft: Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Der Anteil ist im Grundbuch und in der Teilungserklärung als Bruch oder in Tausendsteln angegeben.
- Der Schlüssel knüpft an den Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum an, nicht an den Nutzen der einzelnen Maßnahme. Eine Erdgeschosswohnung ohne Balkon zahlt deshalb mit, solange nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist. Genau daran setzt § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG an: Für einzelne Kosten oder Kostenarten darf die Gemeinschaft einen eigenen Schlüssel beschließen — sie muss es aber nicht.
Quelle: § 16 Absatz 2 WEG · Stand September 2026
Wer welche Kosten trägt
Die Tabelle sortiert nach der Rechtsgrundlage, nicht nach dem Schadensbild. Eine einzige Baumaßnahme kann mehrere Zeilen gleichzeitig berühren — dann wird die Rechnung aufgeteilt.
Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums: Tragplatte, Abdichtung, Entwässerung, Geländer
Wer zahlt
Alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile
Grundlage
Gesetzlicher Regelfall, solange nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist
Fundstelle
§ 16 Absatz 2 Satz 1 WEG
Abweichende Verteilung durch Beschluss
Wer zahlt
Wen der Beschluss benennt — etwa nur die Eigentümer mit Balkon
Grundlage
Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten darf ein eigener Schlüssel beschlossen werden
Fundstelle
§ 16 Absatz 2 Satz 2 WEG
Abweichende Verteilung durch Vereinbarung
Wer zahlt
Wen die Gemeinschaftsordnung benennt
Grundlage
Die Wohnungseigentümer dürfen vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist
Fundstelle
§ 10 Absatz 1 WEG
Erhaltung von Sondereigentum, etwa eines sondereigentumsfähigen Bodenbelags
Wer zahlt
Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Wohnung allein
Grundlage
Über das Sondereigentum verfügt der einzelne Eigentümer und erhält es auf eigene Rechnung
Fundstelle
§ 13 Absatz 1 WEG
Bauliche Veränderung, die einem Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen ausgeführt wurde
Wer zahlt
Dieser Eigentümer allein; ihm allein gebühren dann auch die Nutzungen
Grundlage
Sonderregel für bauliche Veränderungen statt des allgemeinen Kostenschlüssels
Fundstelle
§ 21 Absatz 1 WEG
Bauliche Veränderung mit qualifizierter Mehrheit oder mit Amortisation
Wer zahlt
Alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile
Grundlage
Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile, sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig sind — oder Amortisation in angemessenem Zeitraum
Fundstelle
§ 21 Absatz 2 WEG
Vermietete Eigentumswohnung: Verhältnis zur Mieterseite
Wer zahlt
Die Vermieterseite; Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten und deshalb nicht über die Nebenkosten umlagefähig
Grundlage
Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten
Fundstelle
§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB, § 1 Absatz 2 Nummer 2 BetrKV
Ein Beschluss über eine abweichende Verteilung setzt voraus, dass der Gegenstand in der Einladung bezeichnet war (§ 23 Absatz 2 WEG). Vereinbarungen wirken gegenüber späteren Erwerbern nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Absatz 3 WEG).
Quelle: §§ 10, 13, 16, 21 und 23 WEG; § 535 BGB; § 1 BetrKV · Stand September 2026
Erhaltungsrücklage und Sonderumlage
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG). Sie ist das Geld, das für genau solche Maßnahmen zurückgelegt wurde. Ob sie reicht, lässt sich nicht schätzen, sondern nachlesen: Die Verwaltung erstellt nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht, der den Stand der Erhaltungsrücklage ausweist (§ 28 Absatz 4 WEG).
Reicht die Rücklage nicht, beschließen die Wohnungseigentümer einen zusätzlichen Vorschuss zur Kostentragung. Das ist die Sonderumlage — ein Wort, das im Gesetz nicht vorkommt: Rechtlich ist sie ein Beschluss über Vorschüsse nach § 28 Absatz 1 WEG. Fällig wird sie zu dem Zeitpunkt, den der Beschluss bestimmt.
Für die Beschlussvorlage folgt daraus eine schlichte Regel: Rücklage, Sonderumlage, Raten und Fälligkeit gehören in denselben Tagesordnungspunkt wie die Vergabe. Ein Sanierungsbeschluss ohne Finanzierungsbeschluss erzeugt eine zweite Versammlung — und in der Zwischenzeit läuft die Bausaison weiter.
Quelle: § 19 Absatz 2 Nummer 4 und § 28 Absatz 1 und 4 WEG · Stand September 2026
So rechnen Sie Ihren eigenen Anteil nach
Alle sechs Schritte lassen sich mit Unterlagen erledigen, die Sie anfordern können. Es ist eine Gegenprobe zur Zahl der Verwaltung, kein Ersatz für sie.
1. Miteigentumsanteil nachschlagen
Er steht im Grundbuchauszug Ihrer Wohnung und in der Teilungserklärung, als Bruch oder in Tausendsteln. Die Wohnfläche ist nicht dasselbe: Der Miteigentumsanteil kann von ihr abweichen, und maßgeblich ist der Anteil.
2. Verteilungsschlüssel prüfen
Gilt der gesetzliche Schlüssel nach § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG, oder regelt die Gemeinschaftsordnung für Balkone etwas Eigenes? Beide Wege sind zulässig, und nur einer von beiden ist Ihrer.
3. Nach Altbeschlüssen suchen
Die Beschluss-Sammlung der Verwaltung (§ 24 Absatz 7 WEG) zeigt, ob für Balkone schon einmal eine abweichende Verteilung beschlossen wurde. Ein bestandskräftiger Beschluss gilt weiter, auch wenn ihn niemand mehr erinnert.
4. Die richtige Gesamtsumme einsetzen
Maßgeblich ist die Bruttosumme dessen, was die Gemeinschaft zahlt: Bauleistung, Gerüst, Entsorgung, Nebenkosten und gegebenenfalls Planung oder Bauüberwachung. Wer nur die reine Bauleistung ansetzt, rechnet sich den eigenen Anteil klein.
5. Anteil mal Summe
Miteigentumsanteil mal Gesamtsumme ergibt Ihren rechnerischen Beitrag. Der Teil, der aus der Erhaltungsrücklage gedeckt wird, mindert die Sonderumlage — nicht Ihren Anteil an den Kosten, denn die Rücklage haben Sie über die Jahre mitfinanziert.
6. Gegenprobe über die Verwaltung
Lassen Sie sich die Berechnung erläutern, bevor Sie in der Versammlung zustimmen. Die Verwaltung stellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung auf (§ 28 WEG) und kennt den Stand der Rücklage; eine Abweichung zu Ihrer Rechnung hat immer einen Grund, der sich benennen lässt.
Quelle: § 16 Absatz 2, § 24 Absatz 7 und § 28 WEG · Stand September 2026
Wenn die Maßnahme über die Erhaltung hinausgeht
Nicht jede Arbeit am Balkon ist Erhaltung. Wird der Balkon vergrößert, verglast, überdacht oder erstmals angebaut, richtet sich die Kostentragung nach § 21 WEG und nicht nach § 16 Absatz 2 WEG. Der Unterschied kann darüber entscheiden, ob eine einzelne Wohnung die gesamte Rechnung trägt oder die Gemeinschaft.
Gestattet die Gemeinschaft einem Eigentümer eine bauliche Veränderung oder führt sie sie auf sein Verlangen aus, trägt dieser Eigentümer die Kosten allein; ihm allein gebühren dann auch die Nutzungen (§ 21 Absatz 1 WEG). Wurde die Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen und ist sie nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder amortisiert sie sich in einem angemessenen Zeitraum, tragen alle Eigentümer die Kosten nach ihren Anteilen (§ 21 Absatz 2 WEG). Im Übrigen zahlen diejenigen, die zugestimmt haben, und ihnen gebühren die Nutzungen (§ 21 Absatz 3 WEG).
Deshalb gehören Erhaltung und Veränderung in getrennte Beschlusspunkte. Eine neue Abdichtung ist Erhaltung; eine Verglasung im selben Zug ist es nicht — und sie zieht die gesamte Vorlage in ein anderes Regime mit anderen Mehrheiten und einer anderen Kostenfolge.
Quelle: § 16 Absatz 2, § 20 und § 21 WEG · Stand September 2026
Sechs Fragen, deren Antwort in der Niederschrift stehen sollte
Alle sechs lassen sich in der Versammlung stellen und beantworten, ohne dass jemand ein Gutachten braucht. Sie kosten fünf Minuten und ersparen eine zweite Versammlung.
- Nach welchem Schlüssel wird verteilt, und wo steht er — im Gesetz, in der Gemeinschaftsordnung oder in einem Altbeschluss?
- Welche Positionen des Angebots betreffen gemeinschaftliches Eigentum, und welche nicht?
- Wie hoch ist der Stand der Erhaltungsrücklage, und welcher Teil davon soll eingesetzt werden?
- Wann wird die Sonderumlage fällig, in wie vielen Raten, und ab wann tritt Verzug ein?
- Ab welcher Nachtragshöhe muss die Gemeinschaft erneut beschließen?
- Weist das Angebot Arbeits- und Materialkosten getrennt aus? Ohne diese Trennung fehlt jedem selbstnutzenden Eigentümer später die Grundlage für den Steuerabzug.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Balkonsanierung in einer Eigentümergemeinschaft?
Die Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Absatz 2 Satz 1 WEG). Weil Tragplatte, Abdichtung, Entwässerung und Geländer im gesetzlichen Regelfall zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, ist eine Balkonsanierung damit Sache der Gemeinschaft und nicht der einzelnen Wohnung. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Absatz 2 Satz 2 WEG).
Muss ich mitzahlen, obwohl meine Wohnung keinen Balkon hat?
Der gesetzliche Verteilungsschlüssel knüpft an den Miteigentumsanteil an und nicht an den Nutzen der Maßnahme (§ 16 Absatz 2 Satz 1 WEG). Wohnungen ohne Balkon tragen die Kosten deshalb mit, solange die Gemeinschaft nichts anderes vereinbart oder beschlossen hat. Für eine abweichende Verteilung braucht es einen Beschluss nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG und einen Tagesordnungspunkt, der diesen Gegenstand bezeichnet.
Wie berechne ich meinen Anteil an den Kosten?
Der eigene Kostenanteil an einer Balkonsanierung ergibt sich aus dem Miteigentumsanteil multipliziert mit der Gesamtsumme der Maßnahme, solange der gesetzliche Schlüssel gilt (§ 16 Absatz 2 Satz 1 WEG). Den Miteigentumsanteil finden Sie im Grundbuchauszug und in der Teilungserklärung, als Bruch oder in Tausendsteln — die Wohnfläche ist nicht dasselbe. Als Gesamtsumme zählt der Bruttobetrag einschließlich Gerüst, Entsorgung und Nebenkosten, nicht nur die reine Bauleistung.
Was ist eine Sonderumlage und wann wird sie fällig?
Die Sonderumlage ist ein von der Eigentümerversammlung beschlossener zusätzlicher Vorschuss zur Kostentragung (§ 28 Absatz 1 WEG); das Wort selbst steht nicht im Gesetz. Fällig wird sie zu dem Zeitpunkt, den der Beschluss bestimmt — deshalb gehören Höhe, Raten und Fälligkeit in denselben Beschluss wie die Maßnahme. Deckt die Erhaltungsrücklage die Kosten, ist eine Sonderumlage nicht erforderlich.
Kann die Balkonsanierung auf die Miete umgelegt werden?
Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht zu den Betriebskosten und sind deshalb nicht über die Nebenkostenabrechnung umlagefähig (§ 1 Absatz 2 Nummer 2 BetrKV). Die Erhaltung der Mietsache schuldet die Vermieterseite (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB). Für Modernisierungsmaßnahmen gilt ein eigener Weg über § 559 BGB; Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, bleiben dabei ausdrücklich außer Betracht (§ 559 Absatz 2 BGB).