Mietrecht

Mietminderung während der Balkonsanierung

Eine Balkonsanierung kann die Nutzung der Wohnung einschränken — der Balkon ist gesperrt, ein Gerüst steht vor dem Fenster, es wird gestemmt. Ist die Tauglichkeit der Mietsache dadurch mehr als unerheblich gemindert, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Absatz 1 BGB); erklärt oder beantragt werden muss die Minderung nicht, angezeigt werden muss der Mangel aber sehr wohl (§ 536c BGB).

Wie hoch eine Minderung ausfällt, steht in keinem Gesetz und in keiner Tabelle. Es entscheidet der Einzelfall — Dauer, Umfang, Jahreszeit, betroffene Räume. Diese Seite ordnet deshalb die Rechtslage und nennt zu jedem Punkt die Vorschrift, statt eine Quote zu erfinden.

Mietminderung: Die kraft Gesetzes eintretende Herabsetzung der Miete für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.; Zwei Missverständnisse hängen an dieser Vorschrift. Erstens: Die Minderung tritt ein, sie wird nicht bewilligt — der Vermieter stimmt ihr nicht zu und lehnt sie nicht ab. Zweitens: Sie ist trotzdem kein Selbstbedienungsrecht, weil der Mangel unverzüglich anzuzeigen ist und die Höhe im Streit ein Gericht bestimmt. Wer zu viel einbehält, gerät mit der Miete in Rückstand.

Quelle: § 536 Absatz 1 und § 536c BGB · Stand Rechtsstand September 2026

Wer der Vertragspartner ist — und wer baut

Bei einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft fallen zwei Verhältnisse auseinander. Gebaut wird auf Beschluss der Gemeinschaft; Auftraggeberin gegenüber dem Betrieb ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch die Verwaltung. Vermieterin oder Vermieter ist dagegen die einzelne Eigentümerin oder der einzelne Eigentümer der Wohnung.

Für die Mieterseite hat das eine einfache Folge: Angezeigt wird der Mangel beim Vermieter, gemindert wird gegenüber dem Vermieter. Die Hausverwaltung der WEG ist nicht Vertragspartnerin des Mietvertrags, auch wenn sie den Bauablauf steuert und an der Tür klingelt.

Für die Vermieterseite ist die Folge unbequemer: Sie schuldet den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB), auch wenn sie den Bauablauf nicht bestimmt. Wer vermietet und in der Gemeinschaft mitstimmt, entscheidet deshalb über zwei Dinge gleichzeitig — den Bauzeitenplan der Gemeinschaft und die eigene Mieteinnahme.

Quelle: § 535 BGB, § 9b WEG · Stand Rechtsstand September 2026

Erhaltung oder Modernisierung — der Unterschied für Mieterinnen und Mieter

Das Mietrecht behandelt beide Fälle getrennt. Welcher vorliegt, entscheidet nicht die Bezeichnung im Anschreiben, sondern der Inhalt der Maßnahme.

Was es ist
Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB)
Instandhaltung und Instandsetzung: Der bestehende Zustand wird erhalten oder wiederhergestellt — Abdichtung erneuern, Beton instand setzen, Belag ersetzen
Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB)
Bauliche Veränderung, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöht, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert oder Energie oder Wasser einspart
Ankündigung
Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB)
Rechtzeitig anzukündigen; entbehrlich bei nur unerheblicher Einwirkung oder wenn die sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist (§ 555a Absatz 2 BGB)
Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB)
Spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, mit Art, Umfang, Beginn, voraussichtlicher Dauer und zu erwartender Mieterhöhung (§ 555c Absatz 1 BGB)
Duldungspflicht
Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB)
Die Maßnahme ist zu dulden (§ 555a Absatz 1 BGB)
Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB)
Die Maßnahme ist zu dulden, soweit kein Härteeinwand greift; der Einwand ist bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung mitzuteilen (§ 555d Absatz 3 BGB)
Minderung während der Arbeiten
Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB)
Keine Sonderregel: Es bleibt bei § 536 BGB
Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB)
Für drei Monate ausgeschlossen, aber nur bei energetischer Modernisierung im Sinn des § 555b Nummer 1 BGB (§ 536 Absatz 1a BGB)
Mieterhöhung danach
Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB)
Keine — Erhaltungsaufwand berechtigt nicht zur Modernisierungsmieterhöhung
Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB)
Jährlich bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, abzüglich des Erhaltungsanteils, mit Kappungsgrenze (§§ 559, 559b BGB)
Aufwendungsersatz
Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB)
Aufwendungen, die der Mieter infolge der Maßnahme machen muss, sind in angemessenem Umfang zu ersetzen (§ 555a Absatz 3 BGB)
Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB)
Entsprechende Regelung über § 555d Absatz 6 BGB

Eine Balkonsanierung ist in ihrem Kern Erhaltung. Enthält dieselbe Maßnahme zusätzlich eine Verbesserung — etwa eine Dämmung, die vorher nicht da war —, können beide Fälle nebeneinander gelten; abgerechnet wird dann getrennt.

Quelle: §§ 536, 555a bis 555d, 559 und 559b BGB · Stand Rechtsstand September 2026

Was die Mieterseite festhalten kann

Im Streit geht es nicht um das Empfinden, sondern um den Nachweis. Diese Angaben entstehen ohne Aufwand, wenn man sie von Anfang an notiert:

Das Datum der Ankündigung und in welcher Form sie zugegangen ist.
Beginn und Ende der Arbeiten sowie die Tage, an denen tatsächlich gearbeitet wurde.
Welche Räume betroffen waren: Gerüst vor welchem Fenster, welcher Zugang gesperrt, welche Fläche nicht nutzbar.
Art der Einwirkung: Staub, Lärm, Absperrung, Verlust der Aussicht, eingeschränkte Belichtung — jeweils mit Zeitraum.
Fotos mit Datum, aus derselben Position wiederholt aufgenommen.
Die schriftliche Mängelanzeige an die Vermieterseite mit dem Datum der Absendung.

Was die Vermieterseite vorbereiten kann

Der Hebel liegt vor dem ersten Bautag. Steht der Bauzeitenplan der Gemeinschaft, lässt er sich an die Mietparteien weitergeben — mit Beginn, voraussichtlicher Dauer, betroffenen Bauteilen und der Angabe, ob und wie lange der Balkon gesperrt ist. Eine Ankündigung, die diese vier Angaben enthält, beantwortet die meisten Rückfragen, bevor sie entstehen.

Zwei Dinge lassen sich vertraglich nicht wegdrücken: Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, und eine Klausel, die sie zum Nachteil des Wohnraummieters ausschließt, ist unwirksam (§ 536 Absatz 4 BGB). Wer stattdessen früh und schriftlich informiert, verhandelt über die Höhe, nicht über das Ob.

Wer die Wohnung während der Bauzeit vermietet oder neu vermietet, sollte den bevorstehenden Bauablauf im Mietvertrag benennen. Kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, gelten für seine Rechte besondere Regeln (§ 536b BGB).

Quelle: § 536 Absatz 4 und § 536b BGB · Stand Rechtsstand September 2026

Häufige Fragen

Darf die Miete gemindert werden, wenn der Balkon gesperrt ist?

Ist der Balkon während der Bauarbeiten nicht nutzbar und ist die Tauglichkeit der Wohnung dadurch mehr als unerheblich gemindert, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Absatz 1 BGB). Ob die Schwelle der Erheblichkeit erreicht ist und in welcher Höhe gemindert wird, hängt vom Einzelfall ab — von Dauer, Umfang und davon, welche Rolle der Balkon im Mietvertrag spielt.

Muss eine Balkonsanierung angekündigt werden?

Erhaltungsmaßnahmen sind rechtzeitig anzukündigen; die Ankündigung entfällt nur, wenn die Einwirkung unerheblich ist oder die sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist (§ 555a Absatz 2 BGB). Für Modernisierungsmaßnahmen gilt eine Frist von spätestens drei Monaten vor Beginn, und die Ankündigung muss in Textform erfolgen (§ 555c Absatz 1 BGB).

Wer ist Ansprechpartner, wenn die Eigentümergemeinschaft saniert?

Ansprechpartner der Mieterseite bleibt die Vermieterseite, also die Eigentümerin oder der Eigentümer der Wohnung. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihre Verwaltung sind nicht Partei des Mietvertrags, auch wenn sie den Auftrag erteilt haben und den Bauablauf steuern. Die Mängelanzeige nach § 536c BGB geht deshalb an die Vermieterseite.

Darf die Miete nach der Sanierung erhöht werden?

Eine Modernisierungsmieterhöhung setzt eine Modernisierungsmaßnahme voraus; reine Erhaltung berechtigt nicht dazu. Liegt eine Modernisierung vor, können jährlich bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umgelegt werden, wobei der Erhaltungsanteil abzuziehen ist und eine Kappungsgrenze gilt (§ 559 BGB). Die Erhöhung ist in Textform zu erklären und zu berechnen (§ 559b BGB).