Mietrecht
Mietminderung während der Balkonsanierung
Eine Balkonsanierung kann die Nutzung der Wohnung einschränken — der Balkon ist gesperrt, ein Gerüst steht vor dem Fenster, es wird gestemmt. Ist die Tauglichkeit der Mietsache dadurch mehr als unerheblich gemindert, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Absatz 1 BGB); erklärt oder beantragt werden muss die Minderung nicht, angezeigt werden muss der Mangel aber in der Regel (§ 536c BGB).
Wie hoch eine Minderung ausfällt, steht in keinem Gesetz und in keiner Tabelle. Es entscheidet der Einzelfall — Dauer, Umfang, Jahreszeit, betroffene Räume.
Wer der Vertragspartner ist — und wer baut
Bei einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft fallen zwei Verhältnisse auseinander. Gebaut wird auf Beschluss der Gemeinschaft; Auftraggeberin gegenüber dem Betrieb ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch die Verwaltung. Vermieterin oder Vermieter ist dagegen die einzelne Eigentümerin oder der einzelne Eigentümer der Wohnung.
Für die Mieterseite hat das eine einfache Folge: Angezeigt wird der Mangel beim Vermieter, gemindert wird gegenüber dem Vermieter. Die Hausverwaltung der WEG ist nicht Vertragspartnerin des Mietvertrags, auch wenn sie den Bauablauf steuert und an der Tür klingelt.
Für die Vermieterseite ist die Folge unbequemer: Sie schuldet den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB), auch wenn sie den Bauablauf nicht bestimmt.
Quelle: § 535 BGB, § 9b WEG · Stand Rechtsstand September 2026
Erhaltung oder Modernisierung — der Unterschied für Mieterinnen und Mieter
Welcher Fall vorliegt, entscheidet nicht die Bezeichnung im Anschreiben, sondern der Inhalt der Maßnahme.
Was es ist
Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB)
Instandhaltung und Instandsetzung: Der bestehende Zustand wird erhalten oder wiederhergestellt — Abdichtung erneuern, Beton instand setzen, Belag ersetzen
Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB)
Bauliche Veränderung, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöht, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert oder Energie oder Wasser einspart
Ankündigung
Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB)
Rechtzeitig anzukündigen; entbehrlich bei nur unerheblicher Einwirkung oder wenn die sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist (§ 555a Absatz 2 BGB)
Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB)
Spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, mit Art, Umfang, Beginn, voraussichtlicher Dauer und zu erwartender Mieterhöhung (§ 555c Absatz 1 BGB)
Duldungspflicht
Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB)
Die Maßnahme ist zu dulden (§ 555a Absatz 1 BGB)
Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB)
Die Maßnahme ist zu dulden, soweit kein Härteeinwand greift; der Einwand ist bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung mitzuteilen (§ 555d Absatz 3 BGB)
Minderung während der Arbeiten
Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB)
Keine Sonderregel: Es bleibt bei § 536 BGB
Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB)
Für drei Monate ausgeschlossen, aber nur bei energetischer Modernisierung im Sinn des § 555b Nummer 1 BGB (§ 536 Absatz 1a BGB)
Mieterhöhung danach
Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB)
Keine — Erhaltungsaufwand berechtigt nicht zur Modernisierungsmieterhöhung
Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB)
Jährlich bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, abzüglich des Erhaltungsanteils, mit Kappungsgrenze (§§ 559, 559b BGB)
Aufwendungsersatz
Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB)
Aufwendungen, die der Mieter infolge der Maßnahme machen muss, sind in angemessenem Umfang zu ersetzen (§ 555a Absatz 3 BGB)
Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB)
Entsprechende Regelung über § 555d Absatz 6 BGB
Eine Balkonsanierung ist in der Regel Erhaltung. Enthält dieselbe Maßnahme zusätzlich eine Verbesserung — etwa eine Dämmung, die vorher nicht da war —, können beide Fälle nebeneinander gelten; abgerechnet wird dann getrennt.
Quelle: §§ 536, 555a bis 555d, 559 und 559b BGB · Stand Rechtsstand September 2026
Was die Mieterseite festhalten kann
Im Streit geht es nicht um das Empfinden, sondern um den Nachweis. Diese Angaben entstehen ohne Aufwand, wenn man sie von Anfang an notiert:
- Das Datum der Ankündigung und in welcher Form sie zugegangen ist.
- Beginn und Ende der Arbeiten sowie die Tage, an denen tatsächlich gearbeitet wurde.
- Welche Räume betroffen waren: Gerüst vor welchem Fenster, welcher Zugang gesperrt, welche Fläche nicht nutzbar.
- Art der Einwirkung: Staub, Lärm, Absperrung, Verlust der Aussicht, eingeschränkte Belichtung — jeweils mit Zeitraum.
- Fotos mit Datum, aus derselben Position wiederholt aufgenommen.
- Die schriftliche Mängelanzeige an die Vermieterseite mit dem Datum der Absendung.
Was die Vermieterseite vorbereiten kann
Steht der Bauzeitenplan der Gemeinschaft, lässt er sich an die Mietparteien weitergeben — mit Beginn, voraussichtlicher Dauer, betroffenen Bauteilen und der Angabe, ob und wie lange der Balkon gesperrt ist.
Zwei Dinge lassen sich vertraglich nicht wegdrücken: Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, und eine Klausel, die sie zum Nachteil des Wohnraummieters ausschließt, ist unwirksam (§ 536 Absatz 4 BGB).
Wer die Wohnung während der Bauzeit vermietet oder neu vermietet, sollte den bevorstehenden Bauablauf im Mietvertrag benennen. Kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, gelten für seine Rechte besondere Regeln (§ 536b BGB).
Quelle: § 536 Absatz 4 und § 536b BGB · Stand Rechtsstand September 2026
Häufige Fragen
Darf die Miete gemindert werden, wenn der Balkon gesperrt ist?
Ist der Balkon während der Bauarbeiten nicht nutzbar und ist die Tauglichkeit der Wohnung dadurch mehr als unerheblich gemindert, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Absatz 1 BGB). Ob die Schwelle der Erheblichkeit erreicht ist und in welcher Höhe gemindert wird, hängt vom Einzelfall ab — von Dauer, Umfang und davon, welche Rolle der Balkon im Mietvertrag spielt.